Zgodnie z art. 16 ustawy o drogach publicznych, „budowa lub przebudowa dróg publicznych spowodowana inwestycją niedrogową należy do inwestora tego przedsięwzięcia, a szczegółowe warunki tej budowy lub przebudowy określa umowa między zarządcą drogi a inwestorem inwestycji niedrogowej”.
Celem ustawodawcy było zapobieganie sytuacjom, w których zarządca drogi musiałby budować lub modernizować drogę, chociaż takich inwestycji nie planował, ale stało się to konieczne z uwagi na realizowane projekty budowlane w danej lokalizacji. W praktyce jednak przepis ten został wypaczony.
Samorządy wykorzystują ten przepis aby na jego podstawie żądać od dewelopera sfinansowania lub zrealizowania inwestycji gminnej np. wybudowanie lub zmodernizowanie: drogi gminnej, chodnika, ścieżki rowerowej, które jednak często nie mają powiązania z inwestycją dewelopera. Zakres zobowiązań często wykracza ponad działania przewidziane przepisami prawa. To natomiast stawia inwestorów w sytuacji bez wyjścia bowiem zrealizowanie żądanej inwestycji stanowi według Gminy jeden z warunków wydania pozwolenia na budowę lub decyzji o warunkach zabudowy albo zezwolenia, o którym mowa w art. 29 u.d.p., a koniecznego do uzyskania powyższych decyzji.
Co w tej sprawie mówią sądy?
W tym przedmiocie wypowiedział się Sąd Najwyższy wskazując, że „obowiązek nałożony na inwestora na mocy umowy zawartej na podstawie art. 16 u.d.p. nie może mieć charakteru ciężaru nie pozostającego w odpowiedniej proporcji do przyczyny oraz celu realizacji zobowiązania do budowy bądź przebudowy drogi publicznej. (…) Dopuszczalne, a nawet konieczne jest natomiast współrealizowanie budowy lub przebudowy względnie uiszczenie części poniesionych wydatków lub kosztów inwestorowi wówczas, gdy zadanie to wykracza poza cele wynikające z planowanej inwestycji nie drogowej” i dalej „W świetle powyższych ustaleń za niedopuszczalne w zakresie, o którym mowa w art. 16 ust. 1 i 2 u.d.p., należy uznać nałożenie na inwestora niedrogowego obowiązku finansowania budowy bądź przebudowy drogi, także wówczas, gdy wykonanie tych zadań jest spowodowane inwestycją niedrogową. (…)”
Jaka jest konkluzja?
Budowa dróg publicznych jest zadaniem gminy i jako taka powinna być realizowana z budżetu gminy.
Ani ten przepis, ani art. 353(1) k.c. nie mogą stanowić podstawy dla uznania istnienia po stronie podmiotów publicznych, na których spoczywa obowiązek budowy, przebudowy, remontu, utrzymania i ochrony dróg publicznych oraz zarządzania nimi, do przerzucania lub współobciążania tym zadaniem innych podmiotów. Kompetencje publicznoprawne, a zatem także obowiązki o takim charakterze, zasadniczo nie mogą stanowić przedmiotu zobowiązań cywilnoprawnych (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 24 lutego 2021 r., sygn. akt III CSKP 62/21).
Jednocześnie działania podejmowane przez samorządy przynoszą szkodę społeczności lokalnej, bowiem wymaganie budowy dróg gminnych przez deweloperów wprowadza nieproporcjonalne obciążenie finansowe na inwestorów, co może wpłynąć negatywnie na możliwość prowadzenia nowych projektów mieszkaniowych, w tym nawet rezygnację z inwestycji lub prowadzić do wzrostu cen nieruchomości (bowiem deweloperzy poniesione koszty doliczają do ceny mieszkań), a w konsekwencji utrudniać dostęp do mieszkań dla lokalnej społeczności. Dodatkowo wydłuża to czas realizacji inwestycji – konieczność budowy dróg gminnych przed oddaniem inwestycji do użytku powoduje opóźnienia w oddaniu budowy i dostarczeniu nowych mieszkań dla mieszkańców. Proces projektowania, uzyskiwania pozwoleń i budowy infrastruktury drogowej zazwyczaj jest skomplikowany i czasochłonny, a w konsekwencji wydłuża termin oddania inwestycji do użytku.
Ciekawe rozwiązanie wprowadziło m.st. Warszawy, gdzie w zarządzeniu Prezydenta wskazano, że do określenia nakładów na budowę lub przebudowę dróg publicznych koniecznych do poniesienia przez inwestorów inwestycji niedrogowej, stosuje się konkretne ustalone stawki. Takie rozwiązanie pozwala deweloperom na skalkulowanie budżetu inwestycji i ogranicza możliwość obciążania inwestorów dodatkowymi kosztami i uzależnienia wydania pozwolenia na budowę od dokonania przez nich dalszych inwestycji.
Co myślicie o warszawskim rozwiązaniu? Spośród wszystkich dyskusji na temat budowy dróg przez deweloperów, jest ono jednym z bardziej zdroworozsądkowych. Pozwala na uniknięcie nadinterpretacji prawa, co zawsze jest rozwiązaniem preferowanym.